Démembrement de propriété : définition et fonctionnement

Démembrement de propriété : définition

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui vise à séparer les trois composantes constituant le droit de propriété :

• Le droit d’usage (usus),
• Le droit de tirer des revenus du bien (fructus),
• Le droit de disposer du bien (abusus).

Habituellement, ces trois composantes sont réunies entre les mains d’une seule et même personne, le propriétaire de plein droit. Mais, dans certaines circonstances, elles peuvent être détenues par des personnes différentes : le droit d’usage et le droit de tirer des revenus à l’usufruitier, le droit de disposer du bien immobilier au nu-propriétaire.

La séparation de l’usufruit et de la nue-propriété est un processus fréquemment utilisé dans le cadre d’une succession pour préparer le partage du patrimoine. Mais, comme nous le verrons plus bas, il peut également exister une raison fiscale : un nu-propriétaire bénéficie d’avantages fiscaux qui justifient un démembrement de propriété, soit par les pleins propriétaires eux-mêmes, soit par une personne extérieure dans l’optique de réaliser un investissement immobilier.

Nue-propriété, usufruit et avantages fiscaux

Après un démembrement de propriété, usufruit et nue-propriété sont donc séparés. Ce qui suppose une gestion bien spécifique du logement : l’usufruitier peut jouir du bien immobilier (en y habitant lui-même) ou en tirer des revenus locatifs, mais il doit prendre en charge les impôts locaux. Le nu-propriétaire ne possède que les murs, mais il doit s’occuper des réparations importantes.

Cette séparation offre de nombreux avantages sur le plan fiscal :

• Lors d’une donation du vivant du propriétaire (qui ne transmet donc que l’usufruit, et seulement pour une durée déterminée), les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété uniquement, le jour du démembrement. Celle-ci augmente avec l’âge du propriétaire.
• Lors de la succession, les héritiers deviennent pleins propriétaires sans payer de droits. Si l’usufruit a été légué au conjoint survivant, le remembrement n’a lieu qu’après le décès de l’usufruitier.

En somme, le démembrement de propriété a un effet positif sur la succession, en plus de protéger un conjoint en lui assurant la jouissance d’un bien immobilier (un outil déterminant lorsqu’il existe un risque que la transmission ne se fasse pas en douceur). Mais ce mécanisme peut également avoir un intérêt dans l’optique d’un investissement immobilier, pour le nu-propriétaire en particulier.

Démembrement et investissement immobilier

Si vous vous demandez ce que l’investissement immobilier vient faire dans un sujet sur le démembrement de propriété, la réponse est simple : cet acte juridique s’avère intéressant pour un contribuable fortement imposé qui souhaite réduire le montant de son impôt sur le revenu, tout en se constituant un patrimoine sur le long terme.

Pourquoi ? Parce que le bien immobilier acheté en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. C’est donc un moyen d’investir dans l’immobilier sans payer d’impôt sur le ou les bien(s) acquis. À condition de garder en tête que ce patrimoine ne sera remembré que des années plus tard, et que, dans l’intervalle, il est impossible de toucher des revenus issus de la location.

Il y a d’autres avantages : une belle décote sur le prix d’achat (jusqu’à 50 % en fonction de la durée de séparation de la nue-propriété et de l’usufruit), la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers issus d’autres biens mis en location, la baisse de la taxation sur la plus-value à la revente… Plus d’informations sur le blog Immoz.info.

L’investissement immobilier dans le cadre d’un démembrement de propriété est donc un outil puissant, mais uniquement fiscal et avec des effets à long terme.